Chaque année, c’est la même course. Dès avril, les groupes WhatsApp de la diaspora ivoirienne s’enflamment. Quelqu’un cherche un appartement à Cocody pour juillet. Pas un hôtel. Un vrai appartement, avec une cuisine, trois chambres pour loger toute la famille, une terrasse pour recevoir les cousins le soir. Deux semaines, parfois trois. Et si possible, pas au prix d’une suite au Sofitel.
Ce besoin a créé un marché. Et ce marché a créé des vocations.
La sous-loueuse : un business sans capital de départ
Aïcha ne possède rien. Pas un mètre carré à son nom. Elle loue trois appartements à Abidjan, qu’elle sous-loue ensuite en courte durée sur les plateformes. Chaque logement lui rapporte environ 30 000 FCFA de bénéfice net par mois après déduction de son loyer. Soit 90 000 à 100 000 FCFA chaque mois, sans emploi, sans patron, sans bureau.
« C’est un bon moyen de gagner sa vie », dit-elle simplement. Femme au foyer, elle gère ses trois appartements comme une petite entreprise : réservations, accueil des locataires, ménage entre les séjours, communication avec les propriétaires. Le tout depuis son téléphone.
Son modèle repose sur un arbitrage : elle négocie des baux longue durée à des tarifs fixes, puis encaisse la différence en revendant les nuits au prix du marché court terme. En juillet et en décembre, quand la diaspora rentre et que les prix montent, ses marges explosent. Le reste de l’année, elle gère le remplissage comme n’importe quel opérateur hôtelier.
La demande qui alimente son activité est réelle : Abidjan attire chaque année des milliers de voyageurs, touristes, expatriés en mission et membres de la diaspora qui cherchent une alternative aux hôtels classiques. Aïcha n’a pas inventé ce besoin. Elle l’a juste vu avant d’autres.
Ce profil de sous-loueur professionnel est l’une des faces les moins visibles du marché, mais l’une des plus actives. Il ne nécessite aucun capital immobilier, juste une capacité à gérer plusieurs appartements en parallèle et une bonne connaissance des rythmes saisonniers de la ville.
Le diaspora investisseur : tripler son loyer sans attendre
De l’autre côté du spectre, il y a Adama. Lui a acheté. Un appartement de 60 m² du côté de Cocody Palmeraie, mis en location courte durée dès la livraison des clés. Son raisonnement est arithmétique : en longue durée, ce bien part à 250 000 FCFA par mois. En courte durée, avec un bon taux d’occupation, il peut facilement tripler ce chiffre.
« Mon investissement peut être remboursé bien plus vite à ce rythme », explique-t-il. Une logique que les experts de Luxuria Immobilier confirment : en Zone 4 ou à Cocody, les nuitées varient entre 50 000 et 150 000 FCFA, et en période de fêtes ou de grands événements, la rentabilité explose.
Adama fait partie d’une génération de membres de la diaspora qui investissent à Abidjan non plus pour construire une maison familiale au village, mais pour générer du cash-flow. À Cocody, les prix immobiliers progressent entre 5 et 8% par an, ce qui transforme l’achat en double mise : rendement locatif immédiat et valorisation patrimoniale dans la durée.
Le risque qu’il connaît : la gestion à distance. Sans quelqu’un de confiance sur place pour gérer les check-in, le ménage et les avis clients, le modèle peut vite devenir un cauchemar logistique. Il a délégué à une agence locale. Ce coût de gestion réduit sa marge, mais lui permet de piloter son bien depuis l’étranger sans y passer ses nuits.
Ce que le gouvernement voit, ce que les hôtels subissent
Ces deux profils évoluent dans un marché que les pouvoirs publics regardent avec un mélange de satisfaction et d’interrogation. En février 2025, à l’inauguration du Novotel-Adagio de Marcory, le ministre du Tourisme Siandou Fofana saluait la croissance du parc hôtelier abidjanais, fort de 1 471 établissements dans la capitale, et réaffirmait l’ambition de faire de la Côte d’Ivoire le troisième pays africain au niveau du tourisme d’affaires.
Le pays a enregistré 6,3 millions de visiteurs en 2024, avec plus de 1 000 hôtels construits entre 2011 et 2024 et plus de 20 000 nouvelles chambres mises sur le marché. Ces chiffres racontent une industrie en expansion. Ils ne racontent pas la pression que la location courte durée fait peser sur les établissements de milieu de gamme, ceux qui ne peuvent ni rivaliser sur le prix avec un appartement particulier, ni sur le service avec un Pullman ou un Sofitel.
Airbnb recense aujourd’hui 1 937 annonces actives à Abidjan. Chaque annonce est une chambre ou un appartement qui ne passe pas par la caisse d’un hôtel. Pour l’instant, la Côte d’Ivoire n’a pas de cadre réglementaire spécifique à la location courte durée, contrairement à la France où une loi dédiée encadre désormais le secteur. Ce vide juridique est une opportunité pour ceux qui s’y sont engouffrés en premiers. Ce sera peut-être, dans quelques années, un sujet de friction.
Pour l’instant, Aïcha gère ses trois appartements, Adama surveille ses réservations depuis Paris, et la diaspora continue de chercher, chaque été, un endroit qui ressemble à un chez-soi à Abidjan.
