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Immobilier : Louer à Abidjan, un parcours du combattant

Le marché de l'immobilier à Abidjan est de plus en plus tendu. Les conditions d'accession à la location ou à l'achat sont d'année en année de plus en plus difficiles. Hausse du prix des loyers, des propriétaires à la recherche d’un retour sur investissement rapide, des agents immobiliers à la recherche d’une affaire à tout prix, la caution à six mois de loyer. Des conditions qui poussent certains à retrouver des solutions à la périphérie de la ville. Un parcours du combattant que nous avons retracé. Reportage.

Assis non loin du portail d’un lycée de la commune d’Abobo, trois hommes, la quarantaine environ, discutent d’un sujet lié à l’immobilier. Non loin se trouve une pancarte l’on peut lire « Maison à louer studios, villas », « terrain à vendre à Angré », « appartement meublé » et bien d’autres. Très vite, je suis interpellée par l’un d’eux,  « Ma chérie, bonsoir. Tu cherches une maison ? », dit Félicien Kouassi, agent immobilier informel. Dans la commune d’Abobo, le prix des maisons paraient peu abordables. « Viens ma chérie, A Abobo ici les maisons ne sont pas chère. Quel type de maison cherche-tu? Appartement, villas, studios ou une pièce ? », demande l’agent immobilier.

À l’en croire, dans les anciens quartiers comme Avocatier, plaque, Akekoi et autres, le prix de location des maisons varient entre 15 mille et cent mille francs CFA. Pour ce qui est des quartiers comme N’Dotré, Dokui, Abobo-té, les maisons coutent un peu chères. Elles peuvent coûter entre 50.000 et 250.000 Francs CFA si ce n’est plus.

C’est le cas de N’Guetta Jean-Yves, rencontré dans un quartier de la commune de Koumassi : « Je cherche une maison depuis le mois de novembre. J’ai trouvé un travail dans la commune alors que je réside à Yopougon, c’est pour cela que je cherche une maison ici. Mais ce n’est pas du tout facile. Les agents immobiliers peuvent te faire visiter des maisons pendant toute une journée. En plus, à chaque visite tu vas devoir payer les frais qui s’élève à 5000 Francs. Après tout cela le propriétaire viendra imposer six mois de caution et un mois d’agence. Il faut que le gouvernement pense à cela », a expliqué notre interlocuteur. 

Un parcours semé d'embuches et de frais

La recherche d'un bien à louer à Abidjan passe d'abord par celle de trouver une agence immobilier fiable. Cette première démarche simple déterminera la suite des recherches. Tromper par les tarifs présentés par les agences informels, certains locataire se précipitent vers celles qui proposent les prix attractifs. Pour Nanta Doumbia, les agents exerçant dans l’informel sont plus rapides. « Quand je cherche une maison, je préfère les agents informels car ils sont plus rapide et avec eux il n’y a besoin de présenter plusieurs documents administratifs ».

Pourtant, il n’y a aucune garantie et l’honnêteté a fui le quotidien de beaucoup d’entre eux. Il faut donc chercher coûte que coûte une agence agréé. Une fois en contact avec une agence, il va s’en suivre la présentation du modèle recherché. Est-ce un studio, un ou deux pièces, une villa, un appartement, un duplex ou autre? De son côté, l’agence a une liste de logements disponibles dont elle a le mandat de location. C'est à ce moment qu'elle pourra organiser une série de visite.

Des frais à chaque étape

Dans la recherche d'un logement à Abidjan, des frais apparaissent à chaque étape. Il faut s’assurer d’être en mesure de régler les frais de déplacement de l’agent immobilier. On se doit également être très vigilant, car certains agents font visiter des logements non-libres (encore habitées), ou même inachevée. Tous les déplacements sont aux frais du locataire et les frais sont exigés à chaque visite. Certains agents se font passer pour les propriétaires, afin de vous soutirez les frais de visite qu'ils facturent à 5000 CFA minimum. Vous pouvez visiter une dizaine de maisons avant d’espérer avoir la chance de tomber sur la bonne.

« Si vous voulez une maison il vaut mieux aller vers une agence agréée et définir vos besoin avec eux. C'est plus rassurant », a fait savoir Adamo Kouadio, étudiant en sociologie à l’université de Cocody. Pour lui, toute cette procédure pousse certaines personnes à préférer vivre en dehors des grandes villes. 

Une fois la visite terminée et que la maison vous correspond, il faut s'assurer qu'il s'agit bien du vrai propriétaire du bien avec qui vous êtes en discussion. Il faut donc réclamer les documents de propriété de la maison ou du mandat de gestion. Là encore, c'est plus sécurisé avec les agences agréées.

Puis, c'est à votre tour de constituer un dossier complet et rassurant pour le bailleur. Une fois le nécessaire complété, arrive le moment de la signature du contrat de bail. Ce document qui est le sésame du locataire. Puis vient le paiement des mois de caution et le loyer d'avance. Tous justificatifs des opérations doit être repris au locataire. Certains, marchants de sommeil travaillent sans aucun reçu de paiement. Il faut de la vigilance lors de ce processus, car en cas de litige, ces documents vous seront réclamés.

Maintenant, place à l’enregistrement du contrat de bail aux impôts. Là, le taux à usage d'habitation est de 2,5% du loyer annuel si le loyer atteint 500 000 FCFA. Dans le cas contraire, il est demandé le paiement d’une prime fixe de 18 000 FCFA en plus des frais de timbre qui est de 500 frs par page. Tout ceci au frais du locataire. Mais afin de faciliter la tâche au locataires, les agences immobilières propose un service clef en main. Mais pour cela, il faudra encore passer par la caisse. Tout ce chemin, pour aboutir à la récupération des clés après un état des lieux écrit et signé par le locataire et le propriétaire.

Le prix exorbitant du loyer à Abidjan

La caution étant fixée à deux mois de loyer, les propriétaires tentent de se rattraper par tous les moyens afin de réaliser rapidement un retour sur investissement.  

Jean-Claude Darret, un agent immobilier fait savoir que l’augmentation des loyers est principalement due à trois facteurs. À savoir, le prix élevé des terrains, l’augmentation du coût des équipements immobilier et la réduction de la durée de caution. «Le coût de construction étant très élevé, limiter les marges de gains possibles par la réduction du loyer ou de la caution, est un problème pour les opérateurs du secteur immobilier. Les maisons qui coûtaient 100 mille FCFA avant sont à plus de 300 mille FCFA aujourd’hui. Souvent les propriétaires sont obligé d’augmenter la durée de la caution pour éviter les locataires peu sérieux ». 

Tout le monde veut avoir une maison à Abidjan.

L’agent immobilier et directeur général de Coby Immobilier et Services, Isaac Cobbinah, assis avec son personnel à son bureau situé dans la commune de Cocody, nous accueille comme des amis de longues dates. « Madame prenez place. Vous les journalistes vous aimez fouiller », dit-il avec le sourire. Selon le directeur Isaac, les raisons de cette diversification de prix sont énormes.  

« Les prix de vente et location des maisons et terrains varient selon plusieurs motifs: La situation géographique, la documentation c'est à dire le titre de propriété, la superficie, le standing, l'accessibilité et bien d’autres. (…) Les valeurs vénales des terrains imposés par le cadastre étant différentes d'une commune et d'un quartier à l'autre les prix des maisons et terrains sont plus élevés dans les zones résidentielles que dans les autres zones. Parlant de zones résidentielles, je fais référence à Cocody (les Riviera, golf, Cocody centre, Beverlly halls...) et Marcory (zone3, zone4). Du coup, les populations aux revenus élevés se retrouvent dans un côté d’Abidjan, ceux aux revenus moyens sont dans les communes comme Cocody Nord, Anyama, Marcory, Koumassi et autres, et enfin les plus démunies se retrouvent dans les quartiers populaires comme Abobo, Adjamé, Yopougon et les sous quartiers. », Explique Isaac Cobbinah.

Selon certains propriétaires terriens, plus les années passent plus le prix du terrain augmente car la demande est de plus en plus forte. Tout le monde veut avoir une maison à Abidjan. 

En mai 2018, un projet de loi relatif au plafonnement des loyers et des cautions, limitant désormais ceux-ci à deux mois a été adopté par le gouvernement Ivoirien. Elle avait pour but de lever les barrières à l’accès au logement du fait de l’inflation sur les loyers et les pratiques exigeant des locataires jusqu’à un an de loyer au moment de la conclusion du contrat de bail.

Sa violation constitue donc une infraction fiscale réprimée par les dispositions du code de procédure fiscale, qui prévoit, entre autres, une peine d’un mois à vingt ans de prison. 

Abran Saliho, Abidjan, Côte d'Ivoire

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